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中國北京，2019年12月23日 ——目前中國經濟中發(fā)生的深刻變化是什么？數據顯示，在改革開放前30年里，我國固定資產的投資增長大約是GDP增速的1.5~2倍，而過去幾年中，固定資產的投資增長基本和GDP同步。這個趨勢反映出中國經濟進入了新階段，投資驅動不再是經濟增長的主要因素。正如一些經濟學家所言，經過40多年改革開放，經濟高速發(fā)展，工業(yè)化進程和伴隨著工業(yè)化進程的資本積累已經基本完成，中國經濟正從增量階段轉向存量階段。

而經過多年的發(fā)展，中國的房地產市場也發(fā)生了重大變化，從“增量時代”進入“存量時代”。存量時代下，城市更新成為主流行業(yè)趨勢，不動產的精細化管理與運營成為行業(yè)價值提升的新方向。

一座時代地標，一段輝煌歷史

京城大廈是中國第一座智能化超高層鋼結構建筑，見證了一個時代的發(fā)展。作為20世紀90年代北京城最先進的現代化辦公大樓，當年所應用的設計理念和技術，包括設備設施，均代表了國際最領先的水準。因而1992年作為中信集團的總部投入運營的京城大廈，是當時當之無愧的北京地標。

在歷經近30年的使用、歷經無數輝煌后，與許多具有歷史的時代建筑一樣，京城大廈也面臨著時代的發(fā)展和科技的進步，不斷被周邊新的建筑挑戰(zhàn)、與越來越多的高層建筑共同競爭的局面。此外，隨著配電設備超期服役，能耗大，具有安全隱患，故障排除時間長，新風系統缺失，智能化程度不足，使用體驗下降等問題的加劇，京城大廈亟需全面的升級改造。

作為中信集團房地產板塊的投資運營重要平臺，以商辦業(yè)務為核心的中信資產運營有限公司（以下簡稱中信資產運營）從2017年開始，以“安全、舒適、智慧、節(jié)能”的理念，對京城大廈開啟了全面的升級改造。希望通過新的技術和手段，讓這座曾經的時代地標，成為新時代的智能化樓宇標桿。在經過詳細探討、論證后，在大樓的電氣化與數字化方面，中信資產運營最終攜手施耐德電氣對京城大廈進行全面的電氣化與數字化升級改造。

并且，在2018年3月，中信資產運營與施耐德電氣正式簽署戰(zhàn)略合作協議，組建合資公司——中信施耐德智能樓宇科技（北京）有限公司（簡稱中信施耐德）。中信施耐德將依托兩大世界500強企業(yè)的強大股東支持，積極開拓樓宇智能化及綜合能源服務市場，戰(zhàn)略布局綠色智能與節(jié)能環(huán)保領域，以期成為全球領先的智能樓宇整體解決方案服務商。

精“修”細作，以人為本

改造伊始，鑒于國內相關規(guī)模的案例較少，無太多經驗可借鑒，以及京城大廈內部電氣設備的工作狀態(tài)、數據并不清晰，雙方并沒有貿然開始。施耐德電氣服務業(yè)務數字化運營中心負責人董鵬表示，前期調研階段是一個細致且關鍵的過程，必不可少。施耐德電氣首先組織了專家團隊對京城大廈進行了全方位的咨詢評估，與業(yè)主進行了深入的討論和分析，提出了重塑京城大廈新價值的優(yōu)化建議，在保證安全運營的基礎上，更加注重數字化應用和客戶體驗，提出了安全、高效、智慧、綠色的整體解決方案和分步實施計劃。

2018年8月，施耐德電氣對京城大廈的改造進入施工階段。因為整個改造是在京城大廈的正常運營狀態(tài)下進行的，為了能在改造過程中不影響大樓用戶的日常使用，施耐德電氣與中信資產運營進一步制定了詳細的分布式優(yōu)化方案，將影響降到最低。同時，為確保大樓的安全運營，施耐德電氣全面升級了配電系統，并通過施耐德電氣強弱電一體化的智能樓宇平臺，進行了數字化升級。

在京城大廈的系統功能上，施耐德電氣對其監(jiān)控范圍和監(jiān)控功能進行升級，全面監(jiān)控京城大廈內如供配電系統、冷熱源系統、空調機組、新風機組、送排風機、集水井、中水系統、公共照明等各類機電設備；在系統性能提升上對大廈樓宇自控系統進行重新選型，以適合當前網絡技術以及互聯互通技術的發(fā)展，并為京城大廈內的各類機電設備的管理提供先進、可靠的平臺；在系統功能基本實現的前提下，又通過與京城大廈的管理人員的溝通交流，根據大廈的運行管理模式制定各類優(yōu)化控制策略，包括各類節(jié)能優(yōu)化策略、各類管理優(yōu)化策略以及提高人員工作效率。

軟硬兼顧，“效”果初顯

對于高層建筑而言，配電設備的二次改造與調試難度極高，尤其是對已經運行多年的京城大廈，其很多配電產品早已經更新換代。為保證京城大廈電力的充足與安全，在硬件方面，施耐德電氣采用強弱電一體化方案，對中、低壓配電系統進行改造，把老式分離式配電柜更換為施耐德電氣智能配電柜，增加了電氣火災報警系統，并對所有能耗設備加裝了數據采集和智能監(jiān)控系統，打造了互通互聯的能源設備基礎，實現了數據采集分析的通道，保障了整樓設備的穩(wěn)定運營，同時成立了中央監(jiān)控應急指揮中心。

在軟件方面，施耐德電氣利用自身優(yōu)勢，應用最先進的智能樓宇管理平臺EcoStruxure Building Operation，在機電設備的監(jiān)控和管理基礎上無縫集成了電力監(jiān)控和能耗管理系統，對主要的機電系統如空調、通風、公共照明等進行人性化智能調節(jié)和控制。同時“云能效”和“千里眼”云平臺可對能源與設備、人員操作等數據進行采集、分析和進行可視化管理，有效提高能效節(jié)約成本。改造完成后，京城大廈的工作人員可以利用移動終端APP實時顯示設備的運行狀態(tài)，可快速發(fā)現、報警和定位事故設備，迅速采取應急措施，使設備運作更加安全高效。

對于現階段的改造成果，董鵬認為在改造局部完成的狀態(tài)下，數據顯示京城大廈的數字化改造是非常有成效的。“通過基于施耐德電氣EcoStruxure配電和樓宇整體解決方案，京城大廈80%的故障問題能夠遠程得到解決，遠超‘計劃檢修降低3成’的計劃目標，并預計實現有效節(jié)能20%以上。”雖然改造還沒有結束，但對比以往高層建筑智能化升級改造的數據，施耐德電氣有信心在京城大廈的改造升級上實現全面超越。

“京城大廈的改造，立足于構建寫字樓設施設備改造和智能化改造的行業(yè)標準”，中信資產運營總經理楊勁表示，京城大廈將繼續(xù)以建筑設備自動化為核心，結合最新的人工智能、物聯網大數據應用、兼容人臉識別、智慧會議室、智慧食堂、無人便利店等新技術，變得更加安全、智能、環(huán)保，成為高品質的綠色智能大廈的創(chuàng)新標桿。而這些方面的改變，也都是中信資產運營在運營管理上提出的空間、環(huán)境、服務“三大場景”構想在京城大廈上的實踐，尤其是環(huán)境的智能化這一場景，將大幅提高有助于京城大廈的運營綜合效應，更有益于在京城大廈工作的每一個人。

“未來，施耐德電氣會以廠商級的全生命周期服務，持續(xù)優(yōu)化和提升京城大廈的運維管理水平，讓其不斷煥發(fā)出新的活力，“施耐德電氣副總裁、服務業(yè)務部中國區(qū)負責人陳蔚蔚表示。“在存量經濟時代，施耐德電氣將以能源與自動化雙重優(yōu)勢推進在樓宇、工業(yè)、基建以及數據中心在內各領域的運維管理水平，以現代服務業(yè)釋放市場活力，推動我國產業(yè)升級進程。”